Selecteer een pagina

HYPOTHEKEN

Gewoon duidelijk

HYPOTHEEKEN

Gewoon duidelijk

Hypotheek

Bijna iedereen met een koop huis heeft wel een Hypotheek. Hypotheken zijn er in verschillende soorten. Het belang van een hypotheek is vaak zeer groot en op het moment dat u hem afsluit bant u wellicht bijna expert. Vaak is het ook zo wanneer iemand 3 jaar laten aan u vraagt wat voor hypotheek u heeft dat u dat waarschijnlijk niet meer weet. Even het hypotheek geheugen wat opfrissen.

Hypothecaire lening

Een hypotheeklening of hypothecair krediet: een geldlening of krediet met een registergoed als onderpand.

Lineaire lening

Een lineaire lening wordt gelijkmatig afgelost, de te betalen termijnen bestaan uit rente en aflossing. De verschuldigde rente wordt berekend over het nog openstaande saldo van de hoofdsom (het geleende bedrag), de totale lasten (rente en aflossing) zijn aan het begin van de looptijd relatief hoog. De hoofdsom is dan nog hoog, dus wordt er veel rente betaald. Omdat de hoofdsom langzaamaan wordt afgelost, hoeft er steeds minder rente betaald te worden. De afnemende lasten vormen een gedeeltelijke zekerheid tegen renteverhogingen: wanneer na een aantal jaren de rente wordt verhoogd zijn de totale lasten vaak toch niet hoger dan aan ze het begin waren. Bovendien, omdat de hoofdsom afneemt heeft een rentestijging minder impact. Een lineaire lening is geschikt voor diegenen die de maandlast willen zien afnemen.

Het aflossingsbedrag wordt berekend door het leningbedrag te delen door de gehele looptijd van de lening. Bij een leningbedrag van € 200.000 en een looptijd van 30 jaar, is de aflossing € 556 per maand. Hier komt de rente dan nog bij.

Annuïteitenhypotheek

Een annuïteitenhypotheek is een hypothecaire lening (hypotheek) waarin voor elke termijn het aflossingsbedrag zo wordt gekozen, dat de totale betaling, de som van rente en aflossing per termijn, hetzelfde is, en tevens aan het einde van de looptijd de gehele lening is terugbetaald. Het perodiek te betalen vaste bedrag wordt annuïteit genoemd.

In de annuïteit is in het begin het aflossingsbestanddeel zeer laag, maar neemt toe, naarmate de looptijd van de lening vordert. Voor het rentebestanddeel geldt het omgekeerde.

Als, zoals tot nu toe in Nederland het geval is, het renteaandeel kan worden afgetrokken van het belastbaar inkomen, neemt de netto last gedurende de looptijd van een annuïteitenhypotheek langzaam toe. Vanwege geldontwaarding en carrière-ontwikkeling kan men de lasten waarschijnlijk toch goed blijven dragen.

Per 1 januari 2013 bepaalt de Nederlandse Wet herziening fiscale behandeling eigen woning voor nieuwe hypotheken dat de betaalde rente alleen aftrekbaar is als het een lening betreft die gedurende de looptijd volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost.[1]

Anders dan bijvoorbeeld de spaarhypotheek kent de annuïteitenhypotheek geen ingebouwde veiligheid tegen renteverhogingen. Bij een stijgende rente stijgt ook de maandelijkse last. Het is dus niet verstandig een annuïteitenhypotheek af te sluiten waarvan de lasten nog maar net kunnen worden betaald, tenzij ervoor gekozen wordt om de rentevaste periode gelijk aan de looptijd van de lening te houden.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek is een hypothecaire lening zonder aflossingsschema. De lener is doorgaans verplicht periodiek de rente te betalen; deze mag dan dus niet aan de schuld toegevoegd worden. De overeenkomst kan bepalen dat de lening na bijvoorbeeld dertig jaar moet worden afgelost. De lening moet zoals elke hypothecaire lening in ieder geval worden afgelost bij de verkoop van de woning.

Doorgaans wordt er bij een aflossingsvrije hypotheek niet maandelijks op de lening afgelost. In plaats daarvan wordt er vaak afgelost bij de verkoop van de woning. Net als bij de annuïteitenhypotheek blijven de maandelijkse lasten constant zolang de rente gelijk blijft. Omdat er alleen rente wordt betaald en niet wordt afgelost, gaat de lener in principe een levenslange hypotheek aan. Het lijkt op het betalen van huur, alleen is nu niet een woningbouwvereniging degene aan wie betaald wordt, maar de bank. Het bedrag dat met een aflossingsvrije hypotheek geleend wordt, wordt in het algemeen afgelost door verkoop van de woning. In het algemeen is een aflossingsvrije hypotheek niet hoger dan een percentage van de executiewaarde van de woning, meestal zo’n 75%. Deze beperkte hypotheekverschaffing geeft de hypotheekverstrekker zekerheid dat de woning bij gedwongen verkoop genoeg oplevert om de openstaande schuld te kunnen innen.

Als de rentevaste periode korter is dan de looptijd, dan kan de rentevoet wijzigen. Dit werkt evenredig door in de bruto maandlasten en het effect hiervan is relatief sterk vergeleken met andere hypotheekvormen. Dit is dus een risico. Het voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat de maandelijkse lasten lager zijn dan bij elke andere hypotheekvorm (behalve aan het einde van de looptijd van een lineaire hypotheek). De geldlener kan geld overhouden aan zijn eigen woning als de waarde van de woning stijgt: de hypotheek kan dan worden afgelost en men houdt zelf de eventuele overwaarde.

Veel hypotheekvormen kennen een verplicht aan de hypotheek gekoppelde overlijdensrisicoverzekering: komt de geldlener te overlijden dan wordt de hypotheek in één keer afgelost. De aflossingsvrije hypotheek kent zo’n koppeling niet; als de geldlener samenwoont met een partner met een laag inkomen zal hij om deze in het huis te kunnen laten wonen apart een overlijdensrisicoverzekering af moeten sluiten.

Sinds 1 augustus 2011 geldt in Nederland een nieuwe versie van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen volgens welke het aflossingsvrije gedeelte van de hypotheek wordt beperkt tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning:

De hypothecair financier mag met de consument overeenkomen dat voor een bedrag van ten hoogste 50 % van de marktwaarde van de woning op het moment van verstrekking van de hypothecaire financiering geen schema voor aflossing van de hypothecaire financiering of vermogensopbouw bestemd voor aflossing van de hypothecaire financiering wordt overeengekomen.
Een hypothecair financier komt met de consument voor het deel van de hypothecaire financiering dat het hiervoor vermelde percentage wordt overschreden overeen hetzij een zodanig aflossingsschema van de hypothecaire financiering dat dit deel van de hypothecaire financiering geleidelijk na dertig jaar na verstrekking geheel is afgelost hetzij een verplichting tot opbouw van vermogen. De consument dient het op te bouwen vermogen aan de financier te verpanden tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit de hypothecaire financiering.

De bedoeling van de wijziging is de vermindering van restschuldrisico’s. Als men kiest voor vermogensopbouw in plaats van een aflossingsschema beperkt het de hypotheekrenteaftrek niet.

De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bepaalt sinds 2013 dat een nieuwe hypotheek alleen kan gelden als eigenwoningschuld als deze tenminste annuïtair wordt afgelost. Financiering van een huis met zo’n lening en een aflossingsvrije is mogelijk; de eerstgenoemde kan dan wel gelden als eigenwoningschuld.

Wegens de wijziging van de gedragscode heeft de regering het aangekondigde Besluit toetskader hypothecaire kredietverlening ingetrokken. De Autoriteit Financiële Markten houdt toezicht op de naleving van de gedragscode.

Een variant van de aflossingsvrije hypotheek is de krediethypotheek. Hierbij wordt een maximumbedrag vastgesteld, en kan er naar behoefte geleend en afgelost worden zolang de schuld niet meer is dan dat bedrag.

Spaarhypotheek

Een spaarhypotheek is een in Nederland nog voorkomende hypotheekvorm die ingevolge de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning geen recht geeft op hypotheekrenteaftrek bij nieuwe gevallen. Aangezien de constructie daarmee zijn aantrekkelijkheid verliest wordt deze in nieuwe gevallen voor zover bekend niet meer toegepast. Onder voorwaarden geldt een oud geval na oversluiten (bijvoorbeeld bij verhuizing) nog steeds als oud geval.

Met de spaarhypotheek kon een eigen woning worden gefinancierd. Hij bestaat uit twee delen, 1) een hypothecaire lening en 2) vermogensopbouw voor de uiteindelijke aflossing in de vorm van een speciale verzekering (Kapitaalverzekering Eigen Woning, KEW) of spaarrekening (Spaarrekening Eigen Woning, SEW).

Iemand die een spaarhypotheek heeft, betaalt twee rekeningen: één voor rente over de lening (geen aflossing), en één voor de kapitaalopbouw. De SEW is een vorm van banksparen; de betreffende spaarhypotheek wordt bankspaarhypotheek genoemd. Tot 2008 was banksparen niet mogelijk. Door de woekerpolisaffaire heeft de politiek toen besloten om het banksparen ook toe te staan voor meer transparantie in de kosten.

Beleggingshypotheek

Een beleggingshypotheek is een hypothecaire lening die is gekoppeld aan beleggingen op effecten (aandelen en dergelijke). Beleggingshypotheken kwamen in 2006 negatief in het nieuws door de woekerpolis-affaire.

Tophypotheek

Een tophypotheek is een hypothecaire lening voor een bedrag van meer dan 75% (soms wordt ook 60% of 90% gebruikt) van de executiewaarde. Bij meer dan 100% wordt er vaak gesproken van een supertophypotheek. In de praktijk worden tophypotheken verstrekt tot 125% van de executiewaarde. De bedoeling hiervan is dat de aankoopsom van het huis plus de transactiekosten uit de lening kunnen worden betaald.

Een hypotheeklening boven een bepaald percentage van de executiewaarde kan extra riskant zijn voor de bank als de huizenkoper onvoldoende buffers heeft om tegenslag op te vangen. Geldverstrekkers rekenen daarom een hoog rentetarief t.o.v. leningen van minder dan 75% van de executiewaarde. De geldgever loopt immers een risico om bij gedwongen veiling niet het gehele geleende bedrag plus de gemaakt kosten terug te krijgen. De toeslagen variëren van 0,2%-punt tot 1.0%-punt.

Het grote voordeel van een tophypotheek is dat starters niet de aankoopkosten en 10% van de aanschafprijs aan opgebouwd vermogen nodig hebben. Daarnaast levert een hogere hypotheek meer fiscale hypotheekrenteaftrek op. Ook wordt bij oudere hypotheken het rentepercentage (bij benadering) gebruikt als rentepercentage op een Kapitaalverzekering eigen woning, waardoor het spaardeel van de hypotheek meer oplevert.

Overbruggingshypotheek

Een overbruggingshypotheek is een hypotheekvorm waarbij de klant de overwaarde van zijn oude huis leent, om deze in zijn nieuwe huis te kunnen inbrengen. Deze hypotheek wordt afgelost met de opbrengst van de verkoop van de oude woning.

Deze hypotheek overbrugt de periode tussen het aangaan van de hypotheek op het nieuwe huis en de aflossing van de hypotheek van het oude huis.

Geldverstrekkers bieden deze mogelijkheid tot het voorfinancieren van de winst / overwaarde op diverse manieren en condities aan.

In Nederland is het mogelijk renteaftrek te krijgen voor deze hypotheekvorm binnen door de belastingdienst vastgestelde voorwaarden.

Krediethypotheek

Een krediethypotheek is een krediet in rekening-courant met hypothecair onderpand. Het wordt ook wel een rekening-couranthypotheek genoemd. Gedurende de looptijd kan tot een overeengekomen maximum geld worden opgenomen, afgelost en opnieuw opgenomen, enzovoort. Er wordt alleen rente gerekend over opgenomen gelden. Het rentetarief is variabel.

Na 1870 drongen in Nederland geleidelijk aan moderne theorieën over het bankwezen door. Deze waren in het midden van de 19e eeuw ontwikkeld in Frankrijk door de financiers van het keizerlijk utopisme van Napoleon III. Er werd een stelsel van snelle kredietvoorziening ontwikkeld voor de financiering van het omvangrijke programma voor herstel van de sociale vrede na het revolutiejaar 1848. Een van de financieringstakken was het hypotheekbankwezen, in eerste instantie bedoeld voor de landbouw. Door de lage prijzen en het geringe rendement in deze sector zocht het kapitaal nieuwe uitwegen en verwierf zo, veelal via malafide ondernemers, een enorm groot aandeel in de woningmarkt.

Halalhypotheek

De halalhypotheek is een hypotheekinitiatief van de Leidse bank Bilaa-Riba Islamic Finance, speciaal voor moslims. De reden hiervoor is dat volgens de islamitische wet moslims geen rente mogen ontvangen en betalen.

Bij de halalhypotheek wordt er geen rente betaald. In plaats daarvan wordt de bank eerst formeel eigenaar van het huis. Een paar dagen later verkoopt de bank het huis door aan de koper met een winstopslag. Het verkoopbedrag plus de winstopslag wordt vervolgens in termijnen, zonder rente, terugbetaald door de koper. Deze constructie staat bekend als murabaha en is oorspronkelijk bedoeld als een koop waarbij de verkoper aan de koper zijn aankoopprijs bekendmaakt en hierop een winstopslag verlangt. Murabaha wordt veelvuldig als alternatief voor een rentedragende lening gebruikt binnen het islamitisch bankieren.

Hypotheekrente

Hypotheekrente is de term voor de rente die over een hypothecaire lening berekend wordt. Dit rentetarief verschilt per aanbieder en is onder meer afhankelijk van de heersende rente, de door de hypotheekgever geleverde zekerheden en de rentevastperiode.

Hypotheekrenteaftrek

Hypotheekrenteaftrek is een aftrekpost voor de bezitters van een eigen woning, die ter financiering van die woning een lening hebben afgesloten, waarop ze rente betalen.

Het is een regeling in de Nederlandse Wet inkomstenbelasting 2001 waarmee de rente (en kosten) van een schuld aangegaan voor aankoop van de eigen woning (meestal een hypothecaire lening) kan worden afgetrokken van het inkomen in box 1, voordat over dit inkomen belasting wordt betaald. De (hypotheek)rente wordt dus aan de schuldeiser betaald, terwijl de belasting die de schuldenaar over diens gehele inkomen moet betalen dankzij de regeling van de hypotheekrenteaftrek minder hoog is.

De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bepaalt dat voor nieuwe hypotheken de betaalde rente alleen aftrekbaar is als het een lening betreft die gedurende de looptijd volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost. Dit is met name het geval bij de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek.

Men kan wel binnen grenzen per saldo langzamer en/of onvolledig aflossen door een deel van de maandlasten ook weer te lenen, maar dan zonder extra hypotheekrenteaftrek.

 

Hypotheekbank

Een hypotheekbank is een bank met als hoofdactiviteit het uitlenen van geld tegen hypothecair onderpand. De obligatie die een hypotheekbank uitgeeft wordt pandbrief genoemd.

Tot begin tachtiger jaren van de 20e eeuw waren meerdere grote, zelfstandige hypotheekbanken in Nederland actief. Door een sterke stijging van de reële rente en een terugvallende economische groei stortte in Nederland de markt voor onroerend goed in en raakte de hypotheekbanken in de problemen. De hypotheekbanken gingen failliet of werden overgenomen.

  • Westland Utrecht Hypotheekbank (WUH) door ING Bank overgenomen en daarmee van de ondergang gered,
  • Friesch-Groningsche Hypotheekbank (FGH) (Aegon werd in 1987 aandeelhouder en vanaf 2003 in handen Rabobank),
  • Tilburgsche Hypotheekbank (ging in 1983 failliet),
  • Friesch-Hollandsche Hypotheekbank is rond 1985 overgenomen door AMEV.

Een hypotheekbank kan ook een dochteronderneming/onderdeel zijn van een algemene bank of bank/verzekeraar, dit geldt bijvoorbeeld voor:

  • ABN AMRO Hypotheken Groep B.V. – onderdeel van ABN AMRO,
  • BLG Hypotheken – onderdeel van SNS REAAL,
  • Fortis Hypotheek Bank N.V. – dochteronderneming van Fortis Bank Nederland N.V.,
  • WestlandUtrecht Hypotheekbank N.V., onderdeel van de ING Groep.

Nationale Hypotheek Garantie

De Nationale Hypotheek Garantie is de naam van de garantie die iemand in Nederland kan krijgen als hij/zij een hypotheek afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning.

Werking garantie (NHG)

De Nationale Hypotheek Garantie houdt in dat bij het afsluiten van een hypothecaire lening de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg staat voor de lening. De geldnemer betaalt aan de NHG hiervoor een borgtochtprovisie, een eenmalig bedrag (Sinds 1 januari 2014 1%, was 0,85% in 2013, 0,70% in 2012). Geldgevers geven aan geldleners met een NHG een korting op de hypotheekrente, tussen de 0,3 en 0,6 procentpunt.

Wanneer de geldnemer de lening niet meer kan betalen, wordt de geldgever door het fonds betaald. De geldnemer is daarmee niet uit de problemen; deze is nog steeds aansprakelijk, alleen heeft nu te maken met de Stichting als schuldeiser. Wanneer de reden van “verplichte verkoop” met een restschuld echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of het overlijden van iemands partner is en de geldnemers hebben gezorgd voor het beperken van het verlies, kan de stichting de schuld kwijtschelden.

Toch is het in het voordeel van de geldnemer om de borgtochtprovisie te betalen en een NHG af te sluiten. Omdat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen garant staat voor de lening weet de geldgever 100% zeker dat de lening afbetaald wordt. Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) staan op hun beurt garant voor de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen; het risico voor geldschieters is dus verwaarloosbaar. Uiteindelijk staan de belastingbetalers collectief garant voor de NHG-hypotheken; zij lopen dus wel risico.

NHG kan worden afgesloten tot maximaal € 273.584 (2014). Wanneer meer geleend wordt, kan over een leningdeel tot dit bedrag bij NHG afgesloten worden, terwijl een ander leningdeel onder het hogere tarief valt. De NHG is ook mogelijk in het geval van bijlenen of een 2e hypotheek; voorwaarde is wel dat het geld aangewend wordt voor ‘kwaliteitsverbetering’ (bijvoorbeeld verbouwen) of voor het aankopen van de grond of erfpacht. Consumptieve leningen kunnen dus niet met NHG afgesloten worden. Per 17 september 2009 geldt een kostengrens van € 350.000,-. Deze kostengrens is echter enkel van toepassing voor de aankoop van een woning, niet voor kwaliteitsverbetering.